1. deve ribadirsi in diritto che, per costante elaborazione giurisprudenziale formatasi intorno al
concetto di supercondominio, riferito a “più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di
unità immobiliari o di edifici aventi parti comuni ai sensi dell’art. 1117 cod. civ.”, poi confluita
nell’art. 1117 bis, “l’elemento identificativo del supercondominio risiede nella natura specificamente
condominiale – ex art. 1117 cod. civ. – della relazione di accessorietà tra le parti comuni serventi e la
pluralità di immobili serviti, a prescindere dalla circostanza che questi ultimi integrino un
condominio unitario “… ovvero più condomini … Sorgendo ipso iure et facto, se il titolo o il
regolamento non dispongono altrimenti, il supercondominio unifica più edifici, costituiti o meno in
distinti condomini, entro una più ampia organizzazione condominiale, legata dall’esistenza di talune
cose, impianti e servizi comuni, in rapporto di accessorietà con i fabbricati, sicché trova ad essi
applicazione, proprio in ragione della condominialità del vincolo funzionale, la disciplina specifica
del condominio, anziché quella generale della comunione (Cass. 14 novembre 2012, n. 19939). In
altri termini, la qualificazione supercondominiale replica al plurale la qualificazione condominiale,
postulando anch’essa una relazione funzionale di accessorietà necessaria, per non essere il bene in
(super)condominio -diversamente dal bene in comunione – suscettibile di godimento autonomo. Per
quanto non possa escludersi, nell’odierna multiforme fenomenologia degli aggregati immobiliari, la
coesistenza di beni a godimento strumentale e beni a godimento autonomo (la dottrina considera
infatti l’eventualità di un “doppio regime”), criteri di preminenza funzionale devono orientare il
giudice di merito verso la definizione prevalente della fattispecie, nell’un senso o nell’altro” (così in
Cass. Sez. 2, n. 32237 del 10/12/2019).
2. deve osservarsi che le attribuzioni dell’assemblea in tema di ripartizione delle spese condominiali
sono circoscritte, dall’art. 1135 cod. civ., nn. 2 e 3, alla verifica ed all’applicazione in concreto dei
criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre modifiche ai criteri legali di
riparto delle spese, modifiche consentite dall’art. 1123 cod. civ. soltanto mediante apposita
convenzione tra tutti i partecipanti al condominio; pertanto, l’assemblea che deliberi a maggioranza
di modificare, in astratto e per il futuro, i criteri previsti dalla legge o quelli convenzionalmente
stabiliti (delibere c.d. normative) si troverebbe ad operare in “difetto assoluto di attribuzioni” (Cass.
Sez. 2, n. 1059 del 2022 non massimata, Sez. U, n. 9839 del 14/04/2021, Sez. U, n. 4806 del
07/03/2005).
Nella fattispecie, dunque, come rilevato dalla Corte che ha perciò correttamente applicato il
principio qui esposto, le delibere di bilancio poste a fondamento della domanda di pagamento
avevano imposto ai convenuti spese da loro non dovute perché inerenti all’utilizzo di beni a loro non
comuni o di servizi di cui invece non fruivano (quelle individuate nella tabella C, relative alla
guardania, amministrazione e assicurazione del parco e D, relative alla manutenzione e riparazione
delle strade interne al parco, la pulizia e gli arredi, l’impianto di illuminazione, il cancello di ingresso
e il citofono); la ripartizione era avvenuta in base a tabelle millesimali contenute in un Regolamento
condominiale non opponibile agli appellanti perché non predisposto dal costruttore delle villette in
loro proprietà, né recepito nei loro atti di compravendita o trascritto.
Cassazione civile, Sezione Seconda, Ordinanza 29 gennaio 2024, n. 2580, in Archivio delle locazioni del condominio e dell’immobiliare, 4, 2024, 346, con nota di Daniela Barigazzi “Criteri di riparto delle spese condominiali: può l’assemblea introdurre criteri di riparto differenti da quelli legali?”