1. In tema di diritti edificatori vengono in rilievo gli istituti di perequazione urbanistica e di
compensazione urbanistica o perequazione compensativa. ln caso di urbanistica perequativa, tra i
proprietari di un determinato ambito territoriale vi è una distribuzione paritetica e proporzionale del
vantaggio costituito dall’edificabilità, quanto dell’onere di contribuzione ai costi di riqualificazione,
urbanizzazione e realizzazione di aree a servizi di pubblica utilità o verde, con la conseguenza che
viene riconosciuto un valore edificatorio costante, indipendentemente dalla effettiva e specifica
collocazione, all’interno di esso, dei fabbricati assentiti; collocazione che, stante appunto l’effetto
distributivo-perequativo, risulta indifferente per i singoli proprietari, i cui terreni saranno comunque
destinatari di una quota uguale di edificabilità. Nell’ipotesi della compensazione urbanistica, anche
definita perequazione compensativa, l’amministrazione, a fronte della cessione gratuita dell’area
oggetto di trasformazione pubblica, ovvero di imposizione su di essa di un vincolo assoluto di
inedificabilità o preordinato all’esproprio, attribuisce al proprietario un indice di capacità edificatoria
fruibile su altra area di proprietà pubblica o privata, non necessariamente contigua e suscettibile di
successiva individuazione. La compensazione urbanistica – che può realizzarsi in diverse forme
attuative – può fungere da strumento della pianificazione generale tradizionale (compensazione
infrastrutturale), ovvero dipendere dall’esigenza di tenere indenne un proprietario al quale venga
imposto un vincolo di facere o non facere per ragioni ambientali-paesaggistiche (compensazione
ambientale).
2. La programmazione urbanistica cosiddetta “contrattata” attribuisce rilievo sempre maggiore a
strumenti negoziali in materia di gestione del territorio in grado di attribuire diritti edificatori ai privati
contraenti: tra questi rientrano gli accordi perequativi e gli accordi compensativi. Gli istituti in
questione, tuttavia, richiedono di essere correttamente inquadrati al fine di evitare il rischio non solo
di confusione con istituti affini, come gli accordi c.d. incentivo o la cessione di cubatura tra privati,
ma anche al fine di evitare che si realizzi un ingiustificato cumulo tra indennità di espropriazione e
diritti edificatori.
Consiglio di Stato – Sezione Quarta – Sentenza 1° dicembre 2025, n. 9436, in Guida al Diritto n. 5, pag. 76, con commento di G. Pernice: “La duplicazione è in contrasto con la logica compensativa”, pag. 82