1. La legge della regione Lombardia 1 ottobre 2015, n. 27 non conferisce ai comuni alcun potere di
controllo sulla stipula di contratti di locazione turistica al di fuori dell’esercizio di un’attività
imprenditoriale.
2. La materia del turismo rientra nella competenza legislativa residuale delle regioni, fermo restando
la possibilità di intervento dello Stato nella materia dell’ordinamento civile di sua competenza
esclusiva di cui all’articolo 117, comma 2 lett. l), della Costituzione, al quale è riconducibile la
libertà contrattuale in materia di locazione turistica e che può interferire con il settore del turismo.
(1).
3. L’attività di locazione per finalità turistica esercitata in forma non imprenditoriale, riconducibile
al mero godimento indiretto di beni immobili, non richiede la segnalazione certificata di inizio attività
(s.c.i.a.) di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241 ma una mera comunicazione di inizio
attività (c.i.a.), a fini di monitoraggio e non è quindi soggetta a poteri prescrittivi ed inibitori
dell’amministrazione locale. (2).
In motivazione la sezione ha ricostruito il quadro normativo in materia di locazioni turistiche, con
particolare riferimento alla regione Lombardia, evidenziando, in particolare, che: i) l’art. 13-ter,
comma 8, del decreto legge 18 ottobre 2023, n. 145, convertito, con modificazioni, dalla legge 15
dicembre 2023, n. 191, assoggetta solo quella svolta in forma imprenditoriale a segnalazione
certificata di inizio attività (s.c.i.a.) ai sensi dell’art. 19 della legge n. 241 del 1990; ii) l’art. 38 della
legge della regione Lombardia n. 27 del 2015 distingue tra locazioni gestite in forma imprenditoriale
soggette a s.c.i.a. e quelle svolte in forma non imprenditoriale, per le quali è prevista la comunicazione
di inizio attività (c.i.a.); iii) alcune disposizioni contenute nella legge della regione Lombardia n. 27
del 2015 estendono una parte della disciplina delle strutture ricettive alle locazioni turistiche in forma
non imprenditoriale (ad esempio, art. 38, comma 8, in materia fiscale, di sicurezza, di comunicazione
dei flussi turistici, di denuncia degli ospiti in base alle indicazioni dell’autorità di pubblica sicurezza).
4. Gli immobili destinati a locazioni per finalità turistiche devono possedere i requisiti edilizi ed
igienico-sanitari previsti dalla normativa primaria e secondaria per i locali di civile abitazione ma
l’eventuale carenza di tali requisiti, mentre può ripercuotersi sulla validità o sull’adempimento del
contratto di locazione eventualmente stipulato, non legittima l’inibizione, da parte
dell’amministrazione, della stipula del contratto.
(1) Conformi: Corte cost., 11 aprile 2019, n. 84; 1 giugno 2006, n. 214.
(2) Conformi: T.a.r. per la Campania, sez. III, 28 dicembre 2022, n. 8128, secondo cui le regioni,
avendo competenza legislativa in materia di turismo, possono prevedere che sia necessaria la s.c.i.a
per la locazione a livello professionale di immobili per finalità turistica.
Consiglio di Stato – Sezione Quinta- Sentenza 7 aprile 2025, n. 2928, in Foro Italiano n. 7-8, Parte Terza, pag. 341, con nota di richiami