1. La «visuale panoramica», benché priva di una protezione giuridica in via diretta, in quanto capace
di incidere sulla fruibilità dell’immobile e quindi sul suo valore economico, se compromessa, può
integrare i presupposti dell’interesse a ricorrere. A ciò consegue che, ove venga meno tale situazione
di oggettivo e fattuale godimento, la posizione giuridica cui si riconnette l’interesse ad agire non è il
diritto dominicale leso, bensì, più propriamente, un interesse legittimo autonomo che si fonda sul
pregiudizio autonomamente subìto, ovvero un interesse legittimo parallelo al diritto di proprietà e
che costituisce il fondamento dell’interesse ad agire.
In motivazione la sezione ha precisato che la «visuale panoramica» si collega solo indirettamente al
diritto di proprietà, che si caratterizza per una pluralità di facoltà e poteri per come individuati,
riconosciuti e limitati dal codice civile e, in generale, dal diritto privato aggiungendo che il panorama
non costituisce in sé un aspetto del bene oggetto di facoltà di godimento. Inoltre, ha precisato che
proprio l’evanescenza del bene tutelato, che non può consistere nella percezione soggettiva della
bellezza della veduta, al fine di non incorrere nel rischio di ricomprendere profili di danno
completamente disancorati da dati di realtà ovvero addirittura di piegare l’iniziativa giudiziaria a
scopi meramente emulativi, richiede la dimostrazione della sua effettiva preesistenza e del suo basarsi
su evidenti, peculiari e qualificati profili di pregio.
2. La categoria dei c.d. «atti di cortesia», di creazione pretoria, fa riferimento a situazioni che si
collocano al di fuori dei presupposti di operatività dell’art. 2 della legge 7 agosto 1990, n. 241, nelle
quali la risposta dell’amministrazione costituisce un di più, ovvero è resa in ossequio al principio di
leale collaborazione che comunque deve improntare i rapporti con i cittadini. In quanto ultronei
ovvero meramente esplicativi di scelte già adottate, tali atti non hanno la capacità di ledere la
posizione giuridica soggettiva del privato e come tali non sono suscettibili di impugnazione.
Un esempio tipico di «risposta di cortesia» è stato ravvisato nel caso in cui l’amministrazione decida
di rendere il privato edotto della volontà di non accedere alla sua istanza di rimeditare un
provvedimento sfavorevole, esplicitandone o meno le ragioni, e senza che vi siano una nuova
istruttoria ed una nuova ed autonoma valutazione, e dunque senza che possa ravvisarsi l’esercizio di
un autonomo potere provvedimentale.
3. La presentazione di una denuncia per abuso edilizio riconducibile al presunto mancato rispetto
dei presupposti di una s.c.i.a. ed il potere di vigilanza in materia edilizia non
giustificano l’effettuazione di controlli sine die sulla s.c.i.a. e non consentono di superare la
tempistica fissata per i controlli e per l’esercizio dell’autotutela dall’articolo 19 della legge 7 agosto
1990, n. 241, ad eccezione delle ipotesi in cui il controllo sul titolo si risolva nell’accertamento di
uno «sconfinamento» dal perimetro definitorio dello stesso, sicché l’opera/attività non può che
esserne considerata priva. (1).
Come esempio di «sconfinamento» dal perimetro della s.c.i.a., nella sentenza sono evocati gli
interventi non destinati a soddisfare esigenze temporanee e contingenti, realizzati presentando una
semplice comunicazione inizio lavori (Cil) ex art. 6, comma 1, lett. e-bis, del d.P.R. n. 380 del 2001,
ovvero l’utilizzo di una comunicazione inizio lavori asseverata (Cila) ex art. 6-bis del d.P.R. n.
380/2001 per interventi che risultino invece riconducibili a s.c.i.a..
4. L’autotutela ex art. 19, comma 4, della legge 7 agosto 1990, n. 241 si diversifica sul piano
ontologico dal modello generale declinato dall’art. 21-nonies per la non incidenza su un precedente
provvedimento amministrativo, connotandosi pertanto come procedimento di primo e non di secondo
grado e per la natura doverosa della attivazione, in deroga alla natura discrezionale del generale
potere di autotutela. (2).
5. I limiti alle altezze degli edifici devono essere ancorati a dati certi e oggettivi ricavabili dalla
situazione dei luoghi anteriore agli interventi e, in linea generale, il computo della misura entro la
quale è consentita l’edificazione va determinato prendendo come parametro l’originario piano di
campagna, cioè il livello naturale del terreno di sedime e non la quota del terreno sistemato, salvo
normative regolamentari espresse. (5).
Nella sentenza è specificato che: i) sul calcolo dell’altezza dell’edificio non può incidere l’esistenza
di un seminterrato (anche ove sia reso abitabile), qualora il mutamento di utilizzazione meramente
funzionale, entro la destinazione residenziale già acquisita, di un volume preesistente non produca
modificazioni del piano di campagna; ii) Il concetto di altezza del fabbricato nel suo complesso in
generale, comprensiva di tutti i piani, e quello di altezza rilevante a fini urbanistici, parametrata alla
sporgenza rispetto al piano di campagna, non coincidono quando il terreno non ha un andamento
regolare; iii) il mutamento d’uso (da accessorio residenziale a spazio abitativo), in difetto di
variazione delle quote altimetriche esterne, non modifica il metodo di calcolo dell’altezza
dell’immobile, salvo diversa previsione.
(1) Conformi: Cons. Stato, sez. VI, 11 agosto 2020, n. 5006.
(2) Conformi: Cons. Stato, sez. II, 2 novembre 2023, n. 9415; sez. VI, 8 luglio 2021, n. 5208.
(3) Conformi: Cons. Stato, sez. IV, 17 settembre 2012, n. 4923; sez. IV, 24 aprile 2009, n. 2579.
Consiglio di Stato, Sezione Seconda, Sentenza 23 giugno 2025, n. 5423, in Foro Italiano n. 1 del 2026, Parte Terza, pag. 43, con nota di richiami