Qualora una locazione di immobile destinato all’esercizio di una delle attività previste dall’art. 27
della l. n. 392 del 1978 sia stipulata per una durata inferiore a quella legale, il contratto, ove sorga
controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale della locazione non abitativa transitoria
– e, quindi, sottratto alla sanzione di nullità di cui all’art. 79 della legge stessa e alla
eterointegrazione ex art. 1339 c.c. -, a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata con
specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede
giudiziale e sempreché risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte (delle quali si postula l’effettività,
ricorrendo, diversamente, una fattispecie simulatoria) siano di natura tale da giustificare la sottrazione
del rapporto al regime ordinario, vale a dire integrino ragioni obiettive che escludano esigenze di
stabilità.
Cass. civ., Sez. III, Sentenza, 21 agosto 2025, n. 23655, in Guida al Diritto n. 36 del 2025 p. 24, con commento di M. Piselli: “Necessario un controllo del giudice sulla natura dell’attività esercitata”, pag. 30